ローンを組む前に知っておきたいアパート経営の基礎

ローンを組む前に、アパート経営の基礎を知っておくことは大切です。アパートの経営を一つの事業として位置づけることで、リスクとリターンの性質を明確にし、事業を成功に導きます。アパートの経営は事業なので、収入と支出があります。収入の主なものは毎月の家賃で、駐車場代も加算されます。収入は入居率の変動により異なる場合があります。アパートの経営では、入居率の推移に注意する必要があります。敷金は収入として扱うのではなく、預かり金として扱います。入居者が退去時に返却しなければならない性質のお金です。支出は、一時的なものと経常的なものに分かれます。一時的な支出は初期投資で、建設費が多くの部分を占めます。形状的な支出には、不動産費用や支払い金利が該当します。

経営に大きく影響する建設費と借入金

アパート経営では、ローンを組む前に、初期投資の内容を知っておく必要があります。アパートを経営する場合は、一般に土地があることが前提とされます。初期投資の約8割の部分は建設費が占めます。アパートの経営では、建設費を抑えることも重要となります。建設費以外の初期投資としては、建物の消費税、設計料、登記費用、工事期間中の保険、近隣対策費などがあります。この中で、近隣対策費は予想が難しい場合があります。電波障害や日照など、近隣住民に影響しそうな事項は、近隣住民に理解を得ることが大切です。費用の中で経営に大きく影響するのが借入金です。特に、金額と借入期間、金利は重要です。借入金の額を抑え、金利の安い時期に借入れすることで、アパートの経営は健全な計画が可能となります。

事業の成否を決める入居率と前提としての立地

アパート経営でローンを組む前に考えておきたいことに、入居率の問題があります。事業計画においても、入居率には余裕を持たせて計画するのが普通です。計画を下回る入居率は経営に深刻な影響を与えるので、入居率を低下させない対策を考える必要があります。アパートの経営は、同業者との競争です。新築の物件は競争力があっても、古くなるにしたがって、競争力は落ち、入居率が低下するのが一般的です。入居率を低下させない最大の対策は立地です。最寄り駅に近いなど、建物が古くなっても競争力が低下しにくい物件は、入居率も落ちません。それ以外の物件は、その地域の事情により、何らかの対策が必要です。建物を新しく見せるリフォームや、敷金等を安くして初期費用を割安にするなどの対策は効果があります。